المشتري علي صفيح ساخن

بقلم المحام مدحت طلعت
اتسعت دائرة مسالب السوق العقاري في جمهورية مصر العربية وقد زاد من طفح الكيل ترك المشرع للمشتري فريسه سهله للبائع.
تلك حقيقة لا ينكرها الا جاحد. وقد ازداد الأمر سوء بعد تدخل شركات الاستثمار العقاري هذا الميدان. والفرض ان مساهمة تلك الشركات كان يجب ان يأتي معها الفائدة الكاملة للمشتري الا ان الواقع بعد ان فرض نفسه تبين ان العكس هو الحادث.

وتقع مخاطر الاستثمار العقاري في مصر بوجه خاص في البيع المستقبلي او بيع النموذج او البيع علي الخريطة وسميه ما شئت ولكنه بيع لوحدة سكنية قد لا يملك البائع حتي الارض التي سوف يقيم البناء عليها.

ومع ذلك يقوم بالتعاقد مع المشتري علي اساس ما يجب ان يكون وقت التسليم. ثم يحدث ما يحدث سنويا بصورة كربونية متكررة من عمليات تلخص اما في نصب عقاري او التأخير في التسليم و/ او مع زيادة ثمنها او عدم مطابقتها مع النموذج المتفق عليه.

وتلك ليست رؤية بل واقع كان لنا نصيب كبير في الدفاع عن ضحاياه ، وهي مشكلة لن تتوقف طالما وجد هذا البيع العقاري المستقبلي. تلك المشكلة سبقنا الي حلها اغلب الدول العربية.
وفي الحقيقة ان الحاق بوجوب تشريع لحماية المشترين هو في الاصل قانون لحماية مجال الاستثمار العقاري في مصر.

ونجد كثيرين يتكلمون عن قانون حماية المستهلك بأنه كاف لحماية المشترين، وهذا علي خلاف الحقيقة ان حماية المشترين في السوق العقاري له قواعد تشريعية منظمة قد تجد حلها في مواد قليلة تضاف الي القانون المدني او بتشريع خاص لحماية السوق العقاري في مصر.

ورغم ما قد يتشدق به البعض بان المادة ١٥/١ من قانون حماية المستهلك رقم ١٨١ لسنة ٢٠١٨ بانه لا يجوز الإعلان عن حجز وحدات عقارية او التعاقد علي بيعها او ببع الاراضي المعدة للبناء او تقسيمها الا بعد الحصول علي ترخيص بالبناء وفقا لأحكام قانون البناء الصادر بالقانون رقم ١١٩ لسنة ٢٠٠٨.

ورغم ذلك نجد في راينا ان تلك المادة لم تحدد هل يسمح للشريك القيام بما حوته المادة سالف الذكر او لا؟
وتلك ضاله نجدها تتمثل في ان يكون صاحب الارض لديه شريك منفذ للمشروع ، ويتم الاتفاق علي نسبة لصاحب الارض وقيام منفذ المشروع بإصدار التراخيص اللازمة للمشروع والبناء وبيع الوحدات والاعلان عنها.

ويتفق صاحب الارض مع منفذ المشروع انه في حالة عدم اقامة المشروع يتم سحب الارض من منفذ المشروع.

وهنا تقع الكارثة في اغلب الاحوال. لذا كما قلت ان تلك المادة علي الرغم من اهميتها الا انها ضاله وتسبب الكثير من العبث خصوصا في البيع المستقبلي.

حيث لا يدرك المشتري في اغلب الاحيان من صاحب الأرض او مالكها. حيث تكون التراخيص باسم منفذ المشروع وهذا وحده كاف ليوحي بمصدقيه المشروع لمالكه.

وليس هذا هو الفخ الوحيد بل نجده ايضا في اعز ما يملكه المشتري وهي وثيقة عقد البيع والتي تسمي عقد بيع ابتدائي وحدة سكنية بمشروع كذا.
وبعد ماسبق نجد المشتري مقيد بسبب ذلك العقد الذي يكون في الغالب الاعم مكتوب ومصاغ لمصلحة البائع، نهيك عن تعدد المثالب العقد التي لا يتسع المقال لسردها.

لكننا نجد في الحقيقة ان تلك التسمية اي (عقد بيع ابتدائي) في حد ذاتها كافيه ان تأتي للمشتري بالبطلان والبطلان كما قد يكون للمشتري قد يكون مصلحة ايضا للبائع.

نعم تلك حقيقة قانونية. فاذا ادركنا المسمى العقد هو بيع ابتدائي معني ذلك ان تبقي الالتزامات في هذا البيع دون تنفيذ وهو خلاف البيع المستقبلي الذي يتطلب بناء علي النموذج او التصميم او الخريطة تنفيذ اعماله من وقت التعاقد.

والي هنا نجد حتي في مسمي العقد كتابته وهو المستند الوحيد الذي يستقوي به المشتري اتجاه البائع لا يسانده او يجيده نفعا.

لذا يجب علي شركات الاستثمار العقاري ان تحفظ ما تبقي لها من أمانه وثقة ونحن هنا لا نتكلم عن الشركات حسنة السمعه فهي لا تحتاج لدفاع عنها بل نتكلم عن الشركات سيئة السمعه والتي تسبب الضرر لجيرانها في هذا القطاع الحيوي الذي لا ينضب.

ونحن من جهتنا مكتب عقود للمحاماه والي حين صدور قانون ينظم تلك العلاقة ،لدينا حلول في كتابة تلك العقود نمد يد العون بها للشركات والافراد ونرحب بكم في التواصل معنا نحو خطوه لبناء ثقة عميل جديد واعادة الثقة له وايضا نحو عقد يحمي المشتري في ماله ومستقبله.

الاستاذ مدحت طلعت
محامي بالاستئناف العالي ومجلس الدولة
والحائز علي تقدير امتيار بالبحث الجنائي لنقابة المحامين ٢٠١٣
ورئيس جمعية المحامون الاستشاريون سابقا
للتواصل واتساب ٠١٠٦٠٠٤٩٥٦٠